http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1115505

Fuente: La Nación 06/04/09

El pesimismo se apodera de los empresarios del sector inmobiliario

http://economia.infobaeprofesional.com/notas/80504-El-pesimismo-se-apodera-de-los-empresarios-del-sector-inmobiliario.html?cookie

Fuente: Infobae Profesional 05/04/09

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1115072

Fuente: La Nación 04/04/09

Momento de afinar el lápiz

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1115067

Fuente: La Nación 04/04/09

http://www.ieco.clarin.com/notas/2009/03/30/01887855.html

Fuente: Ieco 04/09

Informe especial Marzo de 2009

“En promedio el valor del m2 se mantiene”

Durante la última semana de marzo de 2009, el Instituto de Economía de UADE realizó un relevamiento de los precios de oferta de departamentos en dólares en la Ciudad de Buenos Aires, publicados vía avisos clasificados en medios gráficos e Internet. De los mismos se presentan aquellos cuya oferta resultó representativa.

Tabla 1: Precios Promedio de Oferta del M2, en dólares ( fines marzo de 2009) (*)

Todos los ambientes 2 Ambientes 3 Ambientes
Barrio Nuevo Usados Barrio Nuevo Usados Barrio Nuevo Usados
Recoleta 2072 1991 Palermo 1897 1864 Recoleta 2331 1954
Palermo 1995 1792 Núñez 1896 1736 Palermo 2209 1714
Núñez 1910 1670 Belgrano 1877 1860 Núñez 1925 1677
Belgrano 1863 1751 Recoleta 1837 1836 Belgrano 1840 1677
Saavedra 1704 1410 Saavedra 1780 1655 Saavedra 1774 1341
Villa Devoto 1667 1362 Almagro 1692 1563 Almagro 1614 1431
Almagro 1620 1445 Caballito 1676 1542 Caballito 1609 1406
Caballito 1620 1426 Flores 1593 1414 Flores 1517 1237
Barracas 1528 1293 Barracas 1552 1397 Barracas 1500 1327
Flores 1503 1297 Villa Urquiza 1512 1500 Villa Urquiza 1472 1431
Villa Urquiza 1499 1493 Villa del Parque 1421 1417 Villa del Parque 1330 1281
(*) Barrios con volumen representativo de oferta.
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas – UADE – sobre la base de avisos clasificados publicados en medios gráficos e Internet.

Los barrios de la Ciudad de Buenos Aires con un mayor precio promedio del M2, tanto en el segmento de departamentos nuevos como usados fueron, Recoleta, Palermo, Núñez y Belgrano (Tabla 1) con valores que rondan entre los US$1863 y los US$2072 el M2, para el caso de departamentos nuevos. Cabe destacar que, según las estimaciones del Instituto de Economía de UADE, el valor promedio simple de oferta del M2 para el conjunto de barrios relevados es US$1719 para los departamentos nuevos y US$1629 para los usados.
En líneas generales, con respecto al relevamiento de diciembre 2008 y considerando el segmento de departamentos nuevos, en promedio se observaron escasas variaciones para la mayoría de los barrios, de alrededor del 0,5% entre positivas y negativas. Entre las excepciones, vale destacar la disminución de valores inmobiliarios en Barracas y Recoleta, que alcanzaron un 8% y un 6% respectivamente. En el caso de los departamentos usados, la situación fue similar, siendo los barrios con mayores bajas Palermo, Barracas y Recoleta.
Es de notar que sólo se consideraron departamentos en buen estado edilicio en zonas donde la muestra obtenida permitía estimar un promedio representativo. De esta manera, fue posible disponer de una base de más de cuatro mil departamentos. A partir de dichos precios y de la superficie cubierta de cada departamento, se calculó el precio de oferta del M2 promedio. A los efectos de homogeneizar la muestra no se consideraron inmuebles con cocheras.

Nota publicada el 6/472009

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“2008: el salario real en términos del valor del M2 creció 2,7%”

Durante 2008, el salario real promedio en términos del M2 presentó un incremento de 2,7% (Cuadro 1 y Gráfico 1).

Es de notar que en dicho período el promedio del salario nominal medido en dólares aumentó un 20,1%, mientras que el M2 en la misma moneda lo hizo al 17,0%. Sin embargo, en el cuarto trimestre de 2008 se asociaron diversos aspectos que condujeron a una caída interanual del salario real del 1,4%: las disminuciones mensuales de los salarios nominales en pesos durante octubre y noviembre, el incremento del 11,4% en el tipo de cambio promedio y la cuasi estabilidad de los precios de los departamentos medidos en dólares.

En cuanto al poder adquisitivo salarial según los distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires, al cuarto trimestre de 2008 el mismo alcanzó para adquirir un 43% del valor del M² de una vivienda nueva en la zona norte. En otras zonas de relativamente menor valor inmobiliario, tales como Caballito y Almagro, dicho porcentaje ascendió a un 53%. Finalmente, vale notar que en dicho período, el poder de compra en ladrillos se encontraba un 51,6% por debajo del registrado al período considerado como base para este trabajo (Año 1997).

Cuadro 1: Índice UADE del Salario Real promedio respecto del valor del M² de vivienda(1)
Índice de Salario Real M2 1997=100 Variación % Anual del Salario Real M2
Enero ‘07 50,00 -0,7%
Febrero 46,41 -2,8%
Marzo 47,79 -2,5%
Abril 47,11 -2,4%
Mayo 47,17 -3,5%
Junio 48,24 -0,4%
Julio 48,49 2,0%
Agosto 48,05 5,3%
Septiembre 51,01 11,8%
Octubre 48,03 5,3%
Noviembre 48,59 6,9%
Diciembre 50,71 4,5%
Enero ‘08 50,51 1,0%
Febrero 47,91 3,2%
Marzo 47,90 0,2%
Abril 48,86 3,7%
Mayo 48,85 3,6%
Junio 51,72 7,2%
Julio 52,22 7,7%
Agosto 50,44 5,0%
Septiembre 53,51 4,9%
Octubre 48,95 1,9%
Noviembre 46,94 -3,4%
Diciembre 49,35 -2,7%
1ros. Trim. ‘08/ ‘07 1,5%
2dos. Trim. ‘08/ ‘07 4,8%
3ros. Trim. ‘08/ ‘07 5,8%
4tos. Trim. ‘08/ ‘07 -1,4%
2008 vs. 2007 2,7%
Nota (1): Salario medio economía formal (hasta marzo de 2008).
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas – UADE, con datos de Ministerio de Economía, INDEC y estimaciones propias. Datos sujetos a revisión.

Fuente: nota provista por el Instituto de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE).

Publicado: 6/3/09

Inscribir la casa como bien de familia, es una de las cosas que mas aconsejo a mis clientes en los tiempos que corren, porque es una manera de proteger justamente la familia que vive en ella, y es evidentemente lo mismo que contemplaron quienes dictaron la ley 14.394 que la regula. Es decir, inscripta mi casa como tal, no podrán embargarla, no podrán ejecutarla, por Ej. por una deuda con el banco, por un reclamo indemnizatorio de algún empleado o por ejemplo por un juicio de daños y perjuicios perdido.

Inscribirla como bien de flia es algo simple y gratuito si se lleva a cabo de forma personal (si lo hace un abogado, cobrará por el trámite entre $100 y $250 según el Registro de la Propiedad que sea). Es necesario sí, tener escriturada la casa, ya que no es valido hacerlo con un boleto de compraventa, y una vez esta escritura, mas los D.N.I de los titulares, Pdas de Matrimonio y Cuit/Cuil será suficiente. El tiempo del tramite demorara 48 hs o 30 días dependiendo del Registro que se trate (si mi casa esta en Capital será en el Registro Inmueble de la Capital).

Es importante decir, que no puede afectar más que un bien, aun cuando en algunos casos se admite inscribir además de la casa asiento de la flia (padres, madre, abuelo y los que vivan en ella) otro bien que de sustento a la familia, pero en ese caso podrá embargarse hasta el 50% del producido en tal comercio o empresa, en tanto que el mismo es explotable comercialmente.

Toda deuda que se haya generado con anterioridad a la inscripción del bien en el Registro, hará que el bien de flia no cumpla su misión, ya que los efectos corren desde la inscripción, si la deuda fue anterior, por tanto, podrá ejecutarse

Tampoco tendrá efecto una vez inscripto el bien, si quien me reclama es el fisco por impuestos o tasas del inmueble, o si quien reclama es el constructor de mi casa o quien efectuó mejoras en la misma, solo que esto muchas veces no se sabe, y no se reclama.

Tampoco surte efecto, si mantengo deudas de alimentos con mi cónyuge y no le he pagado, este podrá embargarme el inmueble en cuestión

Otra de las ventajas, aparte del resguardo de la familia, son los  honorarios del abogado en sucesión, que no podrán ser superiores al 3%, mientras que de no afectarla parten del 11%.

Por ultimo, si quiero salir como garante o sacar un crédito o hipotecar mi casa, deberé desafectarla como bien de flia, cumpliendo el trámite ante el Registro.

Por consultas relacionadas a este tema por favor contáctese con la Dra. Di Cataldo al email que figura a continuación:

Esta pregunta es muy frecuente. Juan y María se separan, él se va del hogar conyugal, inicia el juicio de divorcio y quiere comprarse un departamento nuevo donde ir a vivir. .

“Formalmente” todavía es de estado civil “casado” …

La regla general es que todos los bienes adquiridos de casado son gananciales…

La sociedad conyugal se disuelve al dictarse lasentencia de divorcio, pero retroactivamentea la fecha de inicio del juicio (si es por presentación conjunta) o de la notificación de lademanda (si es contradictorio).

De modo que el departamento que compraría Juan sería un bien propio, sí y sólo si el divorcio fuera decretado.

En qué casos el divorcio podría ser rechazado?

- Si en un contradictorio no se hubieran podido probar las causales invocadas.

- Si en un divorcio por presentación conjunta uno de los cónyuges desistiera de continuarlo o no se presentara a la segunda audiencia (60 días después de la 1º)

- Si el otro cónyuge falleciera durante la tramitación del divorcio.

Por eso, si bien “poder se puede”, suelo aconsejar no hacerlo hasta tener sentencia de divorcio firme y si el cliente no puede esperar, sugiero poner como estado civil “casado en primeras nupcias con Fulanita de Tal, de quien se encuentra separado de hecho sin voluntad de unirse y con juicio de divorcio en trámite por ante el Juzgado tal, expediente caratulado Fulano c/ Mengana s/ divorcio”. Y si el otro cónyuge firma la conformidad en la escritura de que se trata de un bien propio, mejor.

Tengan presente que si el divorcio tramita por la causal de separación de hecho de más de 3 años no hay audiencias y la sentencia se obtiene pronto. Tal vez valga la pena esperar a tenerla y comprar como divorciado. Siempre es más claro.

Más allá de la trillada frase que asimila Crisis a oportunidad, derivada del ideograma chino con el cual se identifica por igual a ambas vicisitudes, lo cierto es que una crisis es una situación que impera por un lapso de tiempo dentro del cual se produce un cambio o una ruptura con respecto a lo que venía sucediendo anteriormente. Las reglas y modos de actuar que habían logrado alguna regularidad y dotaban de cierta sensación de estabilidad a las relaciones sociales, económicas o incluso interpersonales, ven amenazada su validez dentro del nuevo contexto y al poco tiempo muchas de esas prácticas anteriores quedan perimidas frente al nuevo escenario.

2008 fue el año en el que estalló en el mundo la crisis. Las esquirlas de la explosión a modo de consecuencias económicas, sociales y políticas repercutirán -y no sólo- en el 2009. Como y cual será su magnitud no puede aún precisarse, pero lo que sí está claro es que el mundo crecerá menos – o nada – y será mucho más austero y desconfiado.

Frente a este nuevo escenario mundial, en la Argentina también se deberá hacer frente a un nuevo período de desaceleración económica, dentro del cual en mayor o menor grado todas las actividades se verán afectadas y deberán replantear sus estrategias de negocios e inversión a la luz de una nueva realidad que se avecina.

El 2008 fue el año en que una buena parte de las verdades irrefutables como la teoría del desacople quedaron en el camino. La actual crisis está evidenciando que el mundo aún se resfría frente al estornudo de USA. La economía argentina lamentablemente también lo padecerá, todavía no está claro a cuanto ascenderá la fiebre, aunque la terapéutica parece pasar, aún con los avances de la ciencia, por los paños fríos que atienden al síntoma y no al fortalecimiento de la salud a lograr para el largo plazo. En este contexto, pensar que el mercado inmobiliario resultará indemne es también apuntar a resolver circunstancialmente la enfermedad ocultándola o bien solo administrando un placebo. La economía definitivamente cambió, se desacelera y es probable que entre en recesión, por lo que habrá menos dinero y por ende habrá menor nivel de actividad inmobiliaria. Pero también resulta ilusorio pensar que la oferta a menos que esté en el quirófano o en terapia intensiva convalide que su salvación pase por rematar a costa de precio su capital colocado en inmuebles. En el medio, el ajuste se sentirá en el sector de la comercialización, con menor oferta, de menor calidad y una demanda más difícil y especuladora.

Por suerte y por desgracia, convicción y necesidad están instaladas en el mercado inmobiliario Argentino. La convicción de seguridad a largo plazo para el inversor minorista y la necesidad ante la falta de soluciones adecuadas de vivienda y logística son dos realidades que conviven afianzadas dentro del perfil del mercado local de propiedades. A la primera, a la convicción, a partir de octubre le apareció un duro competidor, el dólar billete. La necesidad, mientras tanto, seguirá latente esperando créditos reales, seguridad y seriedad en las reglas de juego que permitan proyectar -no sin riesgo- pero sí de manera transparente en el largo plazo y mientras esto no se dé el mercado inmobiliario argentino no podrá despegar definitivamente.

Pasadas las fiestas y las vacaciones estivales se verá concretamente el impacto real que tendrán las medidas recientemente implementadas por el poder Ejecutivo para mitigar la desaceleración primero negada y ahora temida. Sobre dos de ellas se cifran las mayores esperanzas de operadores y desarrolladores inmobiliarios, para cuando menos sostener el nivel de actividad del año 2008: el blanqueo de capitales y en menor medida la eliminación de la escala gradual de tributación de impuesto a las ganancias. El crédito hipotecario a tasa subsidiada y medidas de fomento a la inversión privada de vivienda quedaron por ahora al margen en los paquetes anticrisis.

Dentro de este escenario, tentar al stock aparece más viable que a los flujos. Así, seducir a capitales díscolos de la legalidad o esquivos de las opciones financieras aparece como la salida ante el retroceso de la generación de nuevos excedentes producto del estancamiento de la economía.

Así, parte del blanqueo de capitales recientemente convertido en ley se traducirá en inversiones inmobiliarias y lo más probable es que los productos Premium y las localizaciones consolidadas sean los mayores beneficiarios del perdón fiscal que permitirá eludir lo que hasta hace muy poco era ilegal.

La abolida “tablita de Machinea”, dotará de una mayor disponibilidad de efectivo a los bolsillos más pudientes. Quienes no lo vuelquen a consumo, lo harán a ahorro y dentro de estos últimos algunos lo viabilizarán hacia cuotas acotadas de productos inmobiliarios y fraccionamientos de tierras en el conurbano.

Estas dos medidas descompresoras de liquidez derivarán algo de dinero hacia al negocio inmobiliario, sobre todo la primera, suplantando en alguna medida al derrame producido por la otrora rentabilidad del sector agropecuario, aunque también parte de los fondos a blanquear puedan derivar de ella. Ambas en conjunto son vistas como una forma de paliar la merma de inversores minoristas, fuente de recursos con la que se acostumbró a contar el mercado inmobiliario argentino luego de crisis del 2001/2002.

Así, en la etapa final del año recientemente terminado el mercado inmobiliario entró en una nueva fase, donde abundan las especulaciones y se carece de un nuevo umbral de certidumbre, el cual se irá reconstruyendo a partir del reordenamiento de las variables que influyen en su nivel de actividad y de la lectura responsable y fundamentada que se haga de las mismas.

Fuente: REPORTE INMOBILIARIO.COM
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Nota publicada: 13/01/2009
Publicado con autorización del autor.

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